ノビコの備忘録

実家は遠方、夫は激務。おまけに緑内障も患う、家事が苦手な高齢出産ワーキングマザーの家事・子育て・節約・投資の工夫や苦労を綴る備忘録です。

【続報】maneoで発生したデフォルト案件:2018/11/6の状況報告メール

 

現在、maneoで3件・約20億円のデフォルトが発生しています。

そのうちの1件であるCU社案件に被弾している私

 

www.nobiko-biboroku.com

【目次】

 

私が被弾したCU社案件

CU社案件のmaneoからの直接の借主は、事業者Cであり、事業者CがCU社に貸付を行ったという案件です。

 

事業者Cというのは、「ソーシャルレンディング赤裸々日記 比較情報-ニュースサイト」様の説明によれば、

C社は株式会社リクレ(旧UBIfinance株式会社)、maneoマーケットの子会社です。代表は石川雅江氏。あのイシコさんです。

とされています。

 

CU社案件は、さらに、①川崎市の物件を担保にした案件と②埼玉・千葉・東京・神奈川の15件の物件を担保にした案件の2件にわかれます。

 

昨晩、上記の2件のそれぞれについて状況報告のメールがきていました。

 

①川崎市の物件を担保にした案件

総額約12億円の貸付に対して、16億円という担保評価額の案件です。

抵当権は第6位まで順位があり、ノビコは第6位の抵当権の担保案件に10万円投資中です。

 

この件に関する状況報告のメールは以下のとおり(太字はノビコ)。

本件融資の担保対象となる不動産(以下「本物件」)は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。
maneo社が事業者C社への融資を審査した当時、本物件の購入を検討する事業者からの買取希望価格の提示がございました。
また、その買取希望価格に加えて不動産評価システムによる不動産評価も参考とした担保評価の提示を受けました。
これらを踏まえmaneo社は担保評価を行いました。
事業性評価といたしまして、不動産事業者CU社に対するスポンサー企業が融資審査当時には存在していました。
maneo社は、このスポンサー企業による事業期間中の資金支援も含めた期中の事業性についての事業者C社の審査結果等を踏まえた融資審査を実施した上で、事業者C社への融資を実行いたしました。
maneo社としては、担保不動産は一般的には金融機関等から資金調達した上で購入することを必要とするであろう高額の価格帯であるものの、
当初に事業者C社から提示を受けた担保評価から一定の市場性、流動性は見込めるものと判断し、事業者C社が同社のネットワークを活用して実施していた担保不動産の売却による回収活動を支援してまいりました。
しかしながら、今夏からの急速な金融環境の変化などの影響で、上記での想定より流動性が低下しつつあり、融資金の元本が棄損する可能性が高まることとなりました。
現在、東京都内の大手不動産会社の系列企業が購入検討中であるほか、大手不動産仲介会社や不動産コンサルタント会社を通じ、複数の企業に検討を打診中でございますが、本日現在、具体的な契約等には至っておりません。
引き続き、当社は、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

 

まとめると、こんな感じでしょうか。

  • 高額物件であり、通常は金融機関からの資金調達を受けて購入するようなタイプ。
  • 諸々の状況を考慮し、maneoなりに担保は適正・市場の流動性もあると判断して貸し付けた。
  • C社も売却を支援していた。
  • 想定より市場の流動性が低下していた。
  • 現在複数企業に購入を打診中。契約には至っていない。

 

本件から以下のことが学べます。

  • 高額物件は銀行などの金融機関からの資金調達が普通。
  • 高額物件は流動性が低く、いざというとき売れにくい。
  • つまり、高額の不動産1件を担保とする案件は、ソーシャルレンディングの担保有案件の中ではリスクが高いといえる。「担保があるから安心」とはならない。

 

結果的に、流動性が低い担保物件の最低順位の担保案件に手を出してしまっていました。これは元本返ってこないな・・・。

考えてみると当たり前という感じですが、投資したころはそこまで思いが至りませんでした。

 

②埼玉・千葉・東京・神奈川の15件の物件を担保にした案件

この件は、さらに以下の3件にわかれます。

(1)埼玉・千葉・東京の5物件・担保評価約1億6700万円に対して、約1億400万円貸付

(2)東京・神奈川の5物件・担保評価額約2億600万円に対して、約1億3200万円貸付

(3)埼玉8物件・担保評価額約3億5400万円に対して、約2億2150万円貸付

 

ノビコは(2)の案件に8万円投資中です。

 

この件に関する状況報告のメールは以下のとおり(太字はノビコ)。

本件の対象不動産は、埼玉県内8か所(春日部市内2か所、さいたま市、志木市、川越市、朝霞市、和光市、川口市)、千葉県内2か所(松戸市、柏市)、神奈川県内3か所(海老名市、川崎市、平塚市)、及び東京都内2か所(西東京市、町田市)所在の収益アパートです。

maneo社は、融資審査において、事業者C社から収益還元評価に基づく不動産担保評価の提示を受けました。それを踏まえ担保評価を行いました。

事業性評価といたしまして、不動産事業者CU社に対するスポンサー企業が融資審査当時には存在していました。
このスポンサー企業による事業期間中の資金支援も含めた期中の事業性についての事業者C社の審査結果等を踏まえた融資審査を実施した上で、事業者C社への融資を実行いたしました。

maneo社としては、当初に提示を受けた担保評価から一定の市場性、流動性は見込めるものと判断し、事業者C社が同社のネットワークを活用して実施していた担保不動産の売却による回収活動を支援してまいりました。
しかしながら、収益アパートを巡る様々な事業者や金融機関の報道を要因とした、急速な金融環境の変化やそれに伴うアパート投資に対する投資家の投資意欲の減退などの影響で市況が低迷し、売買価格が当初想定と比較して大幅に下落し、結果として融資金の元本棄損の可能性が高まることとなりました。

現在、収益不動産を専門に取り扱う投資会社が一括での担保不動産の購入をご検討中であるほか、大阪府内の上場企業子会社にて担保不動産の一括購入をご検討いただいております。
あわせて、個別の担保不動産に対し、不動産仲介会社を通じ複数の問い合わせをいただいておりますが、具体的な契約等には至っておりません。
引き続き、当社は、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。

 

まとめると、こんな感じでしょうか。

  • 担保物件はいずれも収益アパート。
  • 融資当初はCU社にはスポンサー企業があった(今はいない?)。
  • C社も売却を支援していた。
  • その後収益アパートを巡る様々な事業者や金融機関の報道(カボチャの馬車/スルガ銀行事件?)を要因として市況が低迷。
  • 現在、購入検討中の企業があるが、契約には至っていない。

 

これはまあ、しょうがないですね。

ソーシャルレンディングのリスクが正しく発現したという感じでしょうか。

担保物件が少しでも高く売れるよう祈るばかりです。

 

感想 

正直、18万円返ってくる可能性は低く、正直痛いですが、maneoで得た収益と相殺すれば、損害額は全損でも12万円程度とリカバリ可能な金額です。

小さく失敗しておくのは悪くありませんので、勉強代として次に生かしたいと思います。

 

ただ、今回のmaneoの対応については少し思うところありますので、それについてば別途記事にしたいと思います。

 

ちなみに、今日、早期償還によりまた10万円ちょっと再投資可能ですが、しばらく様子見ですね。(そもそも、再投資したい案件も出ていませんし・・・)